Durante la actual pandemia de COVID-19 la situación a nivel habitacional e inmobiliaria ha cambiado bastante para muchas familias. Tanto es así que el gobierno ha puesto en marcha incluso una moratoria para suspender el pago de la hipoteca para aquellas familias y profesionales más afectados por el parón económico.
Una de las opciones que cobra fuerza actualmente (y en general siempre que el mercado inmobiliario y la economía en general se encuentra en crisis) es la figura de la cesión de vivienda a un familiar.
Pero ¿cómo se realiza de forma correcta para que Hacienda no crea que se trata de una venta encubierta?
Cesión de vivienda a un familiar: cómo hacerlo de forma correcta
Según los datos que ofrece el INE ya en 2017 la cesión de vivienda a familiares suponía un 6,4% del total del parque inmobiliario de España. Sin embargo (y esto es lo que mucha gente no sabe) pese a que es gratuita, esta operación paga impuestos.
Para evitar problemas con Hacienda el propietario de la vivienda debe demostrar claramente que la cesión de esa vivienda o propiedad es gratuita, es decir, que no existe retribución a cambio. Por eso es muy recomendable que la cesión quede documentada por escrito y que en el contrato de cesión se especifique claramente que se trata de una cesión gratuita.
Si Hacienda no tiene claro que se trata de una cesión gratuita nos reclamará los importes correspondientes a través del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, fijando como base imponible el valor de mercado que esa cesión de vivienda tendría si fuese un alquiler. Dicho de otro modo: para Hacienda esa cesión es como si fuera un alquiler ya que al fin y al cabo la cesión de uso de un inmueble a cambio de precio (aunque este sea gratuito) es como un alquiler.
Además de especificar claramente en el contrato que se trata de una cesión la Ley del IRPF obliga a fijar una renta o rendimiento mínimo cuando la cesión es a un familiar directo: un 2% del valor catastral del inmueble o un 1,1% si el valor catastral ha sido revisado.
Tributación de la cesión de vivienda
Las cesiones de vivienda no están exentas de tributación y está regulada por el impuesto de sucesiones y donaciones. Este impuesto determina que pagarán más cuanto más lejana sea la relación de parentesco, así que para cesiones de padres a hijos la tributación será la más baja en la mayoría de Comunidades Autónomas.
Además quién recibe la vivienda cedida deberá hacerse cargo del impuesto sobre plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento donde se encuentre la vivienda. Este impuesto utiliza como base el valor catastral del suelo de la vivienda en relación a los años de cesión y se aplica un tipo impositivo que no puede superar el 30%